Nel secondo trimestre 2020 l’aumento è del 3,1% rispetto al trimestre precedente e del 3,4% nei confronti dello stesso periodo del 2019 (era +1,7% nel primo trimestre 2020)
Dopo la lunga sequenza di flessioni che dal 2012, con l’eccezione della debole risalita del 2016, si sono susseguite fino a metà del 2019, i prezzi delle abitazioni crescono in modo marcato e per il quarto trimestre consecutivo. Accelerano, in particolare, i prezzi delle abitazioni esistenti che tornano sopra il livello medio del 2015. La svolta si determina però in concomitanza con la crisi dovuta all’emergenza sanitaria che ha fortemente ridotto le compravendite di abitazioni e i prezzi del periodo in esame fanno per lo più riferimento a contratti i cui termini sono stati stabiliti prima del lockdown.
Secondo le stime preliminari, nel secondo trimestre 2020 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, aumenta del 3,1% rispetto al trimestre precedente e del 3,4% nei confronti dello stesso periodo del 2019 (era +1,7% nel primo trimestre 2020). Il dato emerge da una ricerca condotta dall’Istat. L’aumento tendenziale dei prezzi delle abitazioni, il più ampio da quando è disponibile la serie storica dell’IPAB, è attribuibile sia ai prezzi delle abitazioni nuove (+2,7%) sia a quelli delle esistenti (+3,7%), entrambi in accelerazione rispetto al trimestre precedente (erano rispettivamente +1,0% e +1,9%).
NETTA CONTRAZIONE DEI VOLUMI DI COMPRAVENDITA
Questi andamenti si registrano in un contesto di netta contrazione dei volumi di compravendita (-27,2% la variazione tendenziale registrata nel secondo trimestre del 2020 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale dopo il -15,5% del primo trimestre) imputabile alle misure adottate per il contenimento del Covid-19 che hanno drasticamente limitato la possibilità di stipulare i rogiti notarili soprattutto nel mese di aprile.
La marcata crescita dei prezzi delle abitazioni consolida il trend che aveva iniziato a manifestarsi nella seconda parte del 2019 e fa riferimento a contratti siglati tra aprile e giugno ma le cui condizioni si sono perfezionate per lo più prima del lockdown. Il drastico calo del numero di compravendite di immobili residenziali ha riguardato la prima parte del trimestre in esame ed è stato in larga parte riassorbito a giugno, senza prefigurare, quindi, per ora, un calo generalizzato e persistente della domanda tale da influenzare l’andamento dei prezzi (di per sé molto vischiosi rispetto ai volumi) nel breve periodo.
Anche su base congiunturale l’aumento dell’IPAB (+3,1%) è imputabile sia ai prezzi delle abitazioni nuove sia, in particolare, a quelli delle esistenti (rispettivamente +2,0% e +3,3%). Il tasso di variazione acquisito dell’IPAB per il 2020 è pari a +3,2%. I prezzi delle abitazioni registrano tassi tendenziali positivi in tutte le ripartizioni geografiche. Il Nord-Ovest e il Nord-Est mostrano aumenti marcati (rispettivamente +5,5% e +4,1%); segue il Sud e Isole (+2,3%) mentre il Centro si attesta su un tasso di crescita più basso (+0,9%). Anche su base congiunturale si registra ovunque un’ampia crescita dei prezzi delle abitazioni.
A Milano accelera ulteriormente la crescita su base annua dei prezzi delle abitazioni (+15,9%). I prezzi aumentano, ma in misura più contenuta, anche a Torino (+1,8%) e a Roma (+1,3%).
L’INDICE IPAB PER RIPARTIZIONE GEOGRAFICA E IN ALCUNI GRANDI COMUNI
Nel primo e secondo trimestre del 2020, secondo i dati diffusi dall’Istat l’IPAB mostra, nelle diverse ripartizioni geografiche, andamenti omogenei sul piano congiunturale e tendenziale, con i prezzi delle abitazioni in aumento sia nel primo che nel secondo trimestre (Prospetto 5).Con riferimento al secondo trimestre 2020, in tutte le ripartizioni geografiche i prezzi delle abitazioni registrano tassi tendenziali positivi, in accelerazione rispetto al trimestre precedente: il Nord-Ovest (+5,5% da +3,1%) e il Nord Est (+4,1 da +1,8%) evidenziano variazioni superiori rispetto alla media nazionale; il Sud e Isole(+2,3% da +1,0%)si attesta su un tasso di crescita marcato anche se al sotto del dato medio mentre il Centro (+0,9 dalla variazione nulla del trimestre precedente) mostra una variazione piuttosto contenuta.Guardando alla dinamica delle singole componenti, in tutte le ripartizioni, fatta eccezione per il Centro, la crescita su base annua dei prezzi delle abitazioni è imputabile sia ai prezzi delle abitazioni nuove sia a quelli delle esistenti. Il Nord-Ovest e il Nord-Est mostrano la stessa dinamica ossia una crescita più accentuata per le abitazioni esistenti (rispettivamente +5,8% e +4,2%) rispetto alle nuove (+3,3% e +3,4%); al contrario, nelSud e Isole sono i prezzi delle abitazioni nuove che salgono di più rispetto alle esistenti (+3,8%le prime e +2,1%le seconde).Infine nel Centro, si rileva una dinamica che vede in diminuzione dello 0,7% i prezzi delle abitazioni nuove, in aumento dell’1,2% quelli delle abitazioni esistenti.
PREZZI DELLE ABITAZIONI A TORINO, MILANO E ROMA
L’analisi degli andamenti dei prezzi delle abitazioni per Torino,Milano e Roma (Prospetto 7) conferma la crescita registrata a livello ripartizionale. A Torino si registra un aumento tendenziale dei prezzi consistente ma in rallentamento rispetto al trimestre precedente(+1,8% da +2,3%) dovuto esclusivamente ai prezzi delle abitazioni esistenti che aumentano del 2,8% mentre quelli delle abitazioni nuove diminuiscono del 3,9%; l’aumento a livello congiunturale, invece, è imputabile a entrambe le componenti.A Milano accelera la crescita dei prezzi delle abitazioni che salgono, su base annua, del 15,9% (+3,8% rispetto al trimestre precedente); l’aumento è imputabile sia ai prezzi delle abitazioni nuove sia a quelli delle abitazioni esistenti che crescono, rispettivamente, del 18,3% e del 15,7%. A livello congiunturale, invece la dinamica risulta divaricata in quanto i prezzi delle abitazioni nuove calano dello 0,7%, quelli delle abitazioni esistenti salgono del 4,9%. Per Roma si conferma l’aumento dei prezzi su base tendenziale (+1,3%)anche se meno ampio rispetto al +1,8%del trimestre precedente. Questo andamento è attribuibile esclusivamente ai prezzi delle abitazioni esistenti che crescono dell’1,6% mentre quelli delle abitazioni nuove diminuiscono dello 0,8%. Su base congiunturale si rileva invece una crescita marcata per entrambe le componenti (+2,0% per le abitazioni nuove e +2,6% per le esistenti).Nel secondo trimestre del 2020 rispetto alla media del 2010 i prezzi delle abitazioni nel loro complesso risultano in crescita del 6,8% a Milano, dove la loro risalita era iniziata già alla fine del 2015, in diminuzione del 18,9% a Torino, dove la ripresa dei prezzi è iniziata solo nel 2017 e ha avuto un andamento altalenante e in calo del 25,9% a Roma, dove la sequenza delle flessioni iniziata nel 2012, con l’eccezione della ripresa del 2016, si è interrotta solamente nei primi due trimestri dell’anno in corso.
